Kommunen kan bare gi tillatelse til arealoverføring hvis begge eiendommene oppfyller krav i arealplaner, lover og forskrifter. Hvis det for eksempel er krav om at du skal kunne snu på egen tomt, må du fremdeles kunne snu på egen tomt etter arealoverføringen. Andre krav kan gjelde maksimum utnyttelsesgrad, minste uteoppholdsareal, adkomst eller antall parkeringsplasser.

Når må du søke om arealoverføring, og ikke en grensejustering?

Hvis du skal overføre mindre enn 5 % av arealet til den minste eiendommen, kan du gjennomføre saken som en grensejustering i stedet. Dette forutsetter at de øvrige kriteriene for grensejustering også er oppfylt. Les mer om grensejustering.

Hva får du?

Du får oppmålt, vist og merket ny eiendomsgrense, og du får satt ned offentlige grensemerker der det er mulig. De nye eiendomsgrensene blir registrert i matrikkelen (eiendomsregisteret). Arealoverføringen blir tinglyst.

Hvem kan søke?

Søknaden må være signert av alle eiere (hjemmelshavere) til eiendommen som er involvert i endringen. Kommunen vil kun forholde seg til én kontaktperson. Dersom noen andre enn eier av avgivende eiendom skal være kontakperson for søknaden, må det foreligge samtykke til dette fra eier. Et slikt samtykke kan for eksempel være en e-post som sier at man overlater søknadsprosessen til eieren av mottakende eiendom, eller en tredjepart.

Slik søker du om arealoverføring

Søknaden må inneholde dette:

  • Søknadsskjemaer
  • Situasjonskart
  • Følgebrev
  • Nabovarsling

Det kan også hende at du må sende inn:

  • Erklæring om delvis sletting av pant («pantefrafall») i eiendommen som skal gi fra seg areal.
  • Samtykke til tinglysing fra rettighetshavere av for eksempel urådighet, forkjøpsrett.
  • Erklæringer om rettighet til vei, vann og avløp.

Fyll ut søknadsskjemaene

Søknadskjemaene må være signert av alle eiere (hjemmelshavere) til eiendommene som er involvert i endringene.

  • Utfylt skjema «Erklæring om arealoverføring» (kartverket.no). Dette skjemaet sammen med informasjonen du gir i følgebrevet brukes av byggesaksavdelingen til å avgjøre om du kan få tillatelse til arealoverføringen etter plan- og bygningsloven.
  • Utfylt skjema «Krav om matrikulering, herunder rekvisisjon av oppmålingsforretning» (bestilling av oppmåling) (kartverket.no). Dette skjemaet brukes av geodataavdelingen til å gjøre en oppmåling.
    • En tillatelse til arealoverføring er gyldig i 3 år. Dersom du ikke ønsker at den nye grensen måles opp med en gang, men ønsker å vente med oppmålingen til et senere tidspunkt, så skal du ikke sende inn dette skjemaet. Da må du tydelig skrive i følgebrevet at du ikke ønsker oppmåling med en gang, men at du vil søke om oppmåling på et senere tidspunkt, men innen 3 år. Vi anbefaler imidlertid ikke dette fordi:
    • Når en er i en prosess med arealoverføring må ikke eiendommen skifte eier eller megler/andre tinglyse urådigheter. Dette forsinker prosessen ytterligere fordi nye skjemaer må sendes inn med nye opplysninger fra ny hjemmelshaver. Dersom ny eier ikke vil samtykke i arealoverføring, vil prosessen stoppe opp.

Tegn nye grenser på et situasjonskart

Først bestiller du et situasjonskart på denne siden. På situasjonskartet skal du tegne inn ny grense. Husk å målsette avstanden fra bebyggelsen til den nye grensen. Den skal som hovedregel være minimum 4,0 meter. Situasjonskartet kan ikke være eldre enn ett år.

Skriv følgebrev

I følgebrevet skal du gi opplysninger om alle relevante forhold som du ikke får beskrevet i søknadsskjemaet, eller som ikke framgår av kartet. Du må ta utgangspunkt i planen som gjelder for din eiendom. Den sier for eksempel noe om hvor høy utnyttelsesgrad eiendommen kan ha, hvor mange parkeringsplasser det er krav om å ha, og hvor mye utoppholdsareal en eiendom må ha, og hvilken kvalitet det skal være på uteoppholdsarealet. Se hvilken plan som gjelder for din eiendom her.

Relevante forhold som må beskrives i følgebrevet er for eksempel:

  • Utnyttelsesgraden for tomten som gir fra seg areal. Bruk gjerne DIBKs veileder for å regne ut utnyttelsesgraden (DIBK.no).
  • Parkeringsareal og snuareal for tomten som gir fra seg areal.
  • Størrelse på uteoppholdsareal for tomten som gir fra seg areal.
  • Om endringen berører avkjørsler, atkomster eller parkering.
  • Oversikt over kryssende vann- og avløpsledninger som berøres av endringen.
  • Søknad om dispensasjon, hvis tiltaket ikke er i samsvar med kommune- eller reguleringsplan eller lov. Les mer om generelle regler for dispensasjon (vær oppmerksom på at noe av denne informasjon kun gjelder for byggesøknader).
    • Bruk bestemmelsene for arealplanen som gjelder for din eiendom til å avgjøre om du må sende inn søknad om dispensasjon.
  • Dersom du har fått merknader til nabovarselet, skal du kommentere disse.
  • Om det er behov for vedtak fra andre myndigheter, for eksempel en tillatelse etter jordloven, må du skrive inn i følgebrevet eller et eget skriv at du også søker tillatelse etter det regelverket. Vi samordner søknaden med andre myndigheter.

Varsle naboene

Du må varsle naboene før du sender inn søknaden. Dersom arealoverføringen er avhengig av dispensasjoner, må også dispensasjonene nabovarsles. I tilfeller der kun enkelte av naboeiendommenes interesser berøres av arealoverføringen, kan vi godta at kun de berørte naboeiendommene varsles, det vil si en begrenset nabovarsling. Du må da begrunne hvorfor vi skal godta begrenset nabovarsling.

Når du sender inn søknaden til kommunen, skal du legge ved:

  • kvittering som viser hvilke eiendommer som er varslet.
  • kopi av informasjonen du har gitt i nabovarselet (også kalt gjenpart av nabovarsel)

Send ut nabovarsel til naboer og gjenboere. En gjenboer er en nabo på andre siden av veien eller lignende. Se her hvordan du nabovarsler.

Etter at varslene er sendt ut, skal naboene få minst 14 dager til å uttale seg om tiltaket. Naboene skal sende sine merknader til deg. Dersom du får merknader skal du legge disse ved søknaden.

Erklæringer og pantefrafall

I noen arealoverføringssaker vil det være nødvendig med pantefrall, samtykker eller rettigheter. Hvis noe av dette mangler vil vi etterspørre dette gjennom enten saksbehandlingen etter plan- og bygningsloven, eller gjennom den påfølgende saksbehandlingen etter matrikkelloven.

Tinglyste heftelser og urådigheter

Eierne på begge eiendommene som er involvert må sjekke om det er tinglyste heftelser (rettigheter) som kan være til hinder for tinglysing av arealoverføringen. Her sjekker du hva som er tinglyst (Kartverket.no).

Sjekk om det er tinglyst urådighet, forkjøpsrett, leierett, borett eller andre rettigheter som vil bli påvirket av arealoverføringen. Hvis det finnes en slik rettighet, må du kontakte rettighetshaver og enten skaffe et samtykke som du sender inn til kommunen, slette rettigheten eller endre rettigheten. Et samtykke kan være utformet slik: «[Rettighetshaver xx] til tinglyst rettighet med dagboknummer [yy] samtykker til arealoverføring av xx kvadratmeter fra eiendom zz til eiendom ww i Lillestrøm kommune.» Samtykket må inneholde fødselsnummer eller organisasjonsnummer til rettighetshaveren.

Pantefrafall

Hvis en bank eller lignende har pant i eiendommen som skal gi fra seg areal, må panthaveren samtykke til at arealet kan overføres. Dette er for å sikre at panthaver fremdeles skal ha dekning for kravet sitt selv om panteobjektet (eiendommen) blir mindre. Ta kontakt med panthaveren, legg fram situasjonskartet som viser den planlagte endringen, og spør om de kan tinglyse pantefrafall i arealet som skal overføres. De fleste banker kan gjøre dette på egen hånd. Hvis du får et originaldokument som skal tinglyses fra banken må du sende det inn til kommunen sammen med resten av søknaden om arealoverføring. Se Kartverkets side om «Slette pantedokument» og avsnittet «Hvordan tinglyser jeg et pantefrafall?»

Send oss søknaden med vedlegg

Du kan levere søknaden med vedlegg til oss per post, per e-post, ved å møte opp på rådhuset i åpningstiden, eller ved å legge brevet i postkassen til høyre for hovedinngangen utenom åpningstid.

Dersom det blir gitt tillatelse til arealoverføring, vil vi trenge følgende dokumenter på papir og med originale signaturer for å kunne tinglyse arealoverføringen:

  • Erklæring om arealoverføring
  • Erklæring om pantefrafall
  • Samtykke til arealoverføring fra eventuelle rettighetshavere

For å slippe å ettersende originale dokumenter, kan det derfor være lurt å sende alt samlet per post til oss.

Postadresse: Lillestrøm kommune, Postboks 313, 2001 Lillestrøm.

E-postadresse: postmottak@lillestrom.kommune.no

Saksgang – Hva skjer etter at du har levert søknaden?

1. Behandling av søknaden

Første del av prosessen består av søknadsbehandlingen etter plan- og bygningsloven. Søknaden blir behandlet av byggesaksavdelingen. Søknadsbehandlingen avsluttes med et vedtak (tillatelse eller avslag) som sendes til søker. Faktura for første del av prosessen faktureres på vedtakstidspunktet.

I noen saker er tillatelsen til arealoverføring gitt med betingelser. Dersom vi har stilt betingelser i tillatelsen, må betingelsene være oppfylt før kommunen kan starte andre del av prosessen (oppmålingen). Eksempler på betingelser kan være krav om riving av bygning, eller krav om tinglysing av en rettighetserklæring. En rettighetserklæring er et dokument som gir en eiendom eller kommunen rettigheter på en annen eiendom. Eksempler på forhold som kan sikres i en rettighetserklæring er atkomstvei over annen eiendom eller vann- og avløpsledninger over annen eiendom.

2. Oppmåling av de nye eiendomsgrensene

Hvis vi gir tillatelse til arealoverføring, består andre del av prosessen av en saksbehandling etter matrikkelloven. Denne delen blir saksbehandlet av geodataavdelingen. Dersom du ikke har søkt om oppmålingsforretning sammen søknaden om arealoverføring, må du søke om dette nå. Det vil bli gjort oppmåling av de nye grensene, en såkalt oppmålingsforretning. De nye eiendomsgrensene blir målt opp og vist på stedet / i terrenget. Saken avsluttes med tinglysing og at du får tilsendt matrikkelbrev. Faktura for andre del av prosessen faktureres når oppmåling og matrikulering er gjennomført.

Vi tar kontakt med deg og avtaler tidspunkt for oppmålingsforretning. Du får varsel fra kommunen minst fjorten dager før oppmålingsforretningen skal holdes.

Hvor lang tid tar det?

Byggesaksavdelingen skal behandle søknaden din innen 3–12 uker. Hvis søknaden har mangler og vi ber om mer informasjon, vil tiden det tar fra vi etterspør informasjonen til søknaden er komplett, komme i tillegg. Tiden saken er på uttalelse hos andre myndigheter regnes ikke inn i saksbehandlingstiden.

Etter at byggesaksavdelingen har gitt tillatelse, skal geodataavdelingen holde oppmålingsforretning innen 16 uker (dersom du har bestilt oppmåling sammen med søknaden om arealoverføring). Om vinteren kan det være vanskelig å få gjennomført oppmålingsforretning på grunn av snø, is eller kulde. Tidsfristen på 16 uker løper derfor ikke i perioden 15. november til 15. mars.

Hva koster det?

Du finner priser i Gebyrforskrift for plan, byggesak, geodata og landbruk

  • for behandling etter plan- og bygningsloven, se pris i § 2-2.2, § 2-1.6 og § 2-0.
  • for behandling etter matrikkelloven, se pris § 3-1. I tillegg kommer tinglysingsgebyr på kr. 585 per dokument som skal tinglyses og dokumentavgift på 2,5 % av markedsprisen (som hovedregel) for arealet som overføres, men minimum 250 kr.
  • ved arealoverføring av landbruksareal kommer saksbehandlingsgebyr etter jordlova i tillegg, se pris i § 4-1.2

Regneeksempel på overføring av 100 m² regulert til boligformål med 2024-priser:

  • 10 600 kr for behandling etter plan- og bygningsloven uten dispensasjon
  • 14 394 kr for behandling etter matrikkelloven
  • 585 kr i tinglysingsgebyr
  • 1000 kr i dokumentavgift (ved markedspris på 40 000 kr)

Regneeksempel på overføring av 400 m² landbruksareal (LNF) med 2024-priser:

  • 21 600 kr for behandling etter plan- og bygningsloven (pbl.)
  • 18 000 kr for behandling av dispensasjon fra arealformålet LNF etter pbl.
  • 2000 kr for behandling etter jordlova
  • 14 394 kr for behandling etter matrikkelloven
  • 585 kr i tinglysingsgebyr
  • 1000 kr i dokumentavgift (ved markedspris på 40 000 kr)