Utarbeide reguleringsplanforslag

Det er ofte nyttig med et sonderingsmøte i forkant av oppstartsmøte. For å sette opp et uforpliktende sonderingsmøte, som også kan vise seg å være tidsbesparende, ber vi deg sende inn en henvendelse og eventuelle spørsmål. 

Forslagsstiller bestiller oppstartsmøte med kommunen. Ved bestilling av oppstartsmøte skal det sendes inn et planinitiativ og stedsanalyse.

Vi har utarbeidet en mal for stedsanalyse og en mal for planinitiativ som skal brukes.

En stedsanalyse er en systematisk sammenstilling av kunnskap om et sted. Stedsanalysen synliggjør og tolker både forutsetninger og rammer for prosjektet og planer. En stedsanalyse skal fungere som diskusjonsgrunnlag før det fastsettes rammer og anbefales plangrep som ivaretar strukturer, siktlinjer og normhøyder i analyseområdet. Det skal legges vekt på hvordan plangrepet påvirker omgivelser i analyseområdet og sammenhenger i nærliggende bebyggelse og byrom.

Planinitiativet trenger vi for å kunne forberede oss best mulig til oppstartsmøtet. Det er likevel ikke ønskelig at planinitiativet viser et ferdig prosjekt/gjennomført arkitektarbeide/-konkurranse. Et strategisk konsept med mål utvikles først i samarbeid med kommunen. Du må ta stilling til hvordan forslaget ditt vil påvirkes av de overordnede planene, føringene og reguleringer som allerede gjelder for området, lokale forhold med mer.

Kontaktinformasjon for å bestille oppstartsmøte finner du på denne siden.

Kommunen kaller inn til formelt oppstartsmøte. Kommunen skriver referat og oversender i etterkant av møtet. Referatet skal godkjennes av alle involverte parter.

Finner kommunen at et privat planinitiativ ikke bør føre frem, kan kommunen beslutte at initiativet skal stoppes.jf. PBL § 12-8.

Gebyrenes størrelse varierer med sakens omfang og kompleksitet. Gebyr ved plansak beregnes fra gebyrforskriften for Lillestrøm kommune.

Gebyrforskriften for plan, byggesak, geodata og landbruk finner du her.

En vanlig detaljreguleringsprosess varer typisk i ett til to år, men det kan ta både kortere og lengre tid. Den totale saksbehandlingstiden avhenger av planforslagets kompleksitet, og hvor omfattende justeringer det er nødvendig å gjøre i forslagsstillers planidé.

Når et planarbeid starter opp, skal berørte grunneiere, naboer, offentlige myndigheter og en rekke andre aktører varsles med brev.

Forslagsstiller utarbeider varslingsmaterialet og sender det til kommunen for godkjenning. Forslagsstiller varsler oppstart i aviser og sender ut varsel til offentlige myndigheter, naboer/gjenboere og relevante interesseorganisasjoner. Kommunen publiserer oppstart av planarbeid på kommunes hjemmeside. Forslagsstiller og kommunen skal samkjøre utsendelse av varslingsbrev og kunngjøring på hjemmesiden til kommunen.

Les mer om Varsling av oppstart

Forslagsstiller skal utarbeide et planforslag. Dette er en prosess i samråd med kommunen. Følgende faste møter skal alltid avholdes i denne fasen:

• Møte om utbyggingsrekkefølge, rekkefølgebestemmelser og gjennomføring
• utforming av byrom og oppholdsarealer
• Kart- og bestemmelsesmøte
• volum- og funksjonsanalyse (VOFA)

Andre aktuelle møter kan være:

• opplegg for medvirkning
• samferdsel
• vann- og avløp, overvannshåndtering
• byromsprogram
• estetisk redegjørelse osv.

Temaene for dialogmøtene varierer fra ulike plansaker.

Det er en rekke dokumenter som legger føringer for hva som bør være innholdet i et planforslag. Bestemmelser og føringer finner du på denne siden.

For å kunne utarbeide et planforslag, trengs det et kartgrunnlag og eierlister til varsling av planarbeid.

Bestill digitale kart og eierlister

For å sikre at det sendes inn mest mulig komplette og teknisk korrekte planforslag, har kommunen utarbeidet en del maler og hjelpedokumenter som forslagsstiller må forholde seg til:

• Planbeskrivelsen inneholder alle temaer som må omtales
• Oppsett av reguleringsbestemmelser
• Mal for planprogram
• ROS-analyse
• Mal for forslagsstillers innledende geotekniske vurdering
• Sjekkliste for utarbeidelse av reguleringsplankart
• Krav til 3D-modell

Forslagsstiller sender inn komplett planforslag med kopi til postmottaket.

Frist for å få saken til politisk behandling er 12 uker fra mottatt komplett forslag jf. plan- og bygningsloven §12-10. Kommunen gjør en kontroll og vurderer om planforslaget er komplett eller ikke. Dersom planforslaget ikke er komplett gir Kommunen tilbakemelding om eventuelle mangler og endringsbehov/merknader.

Dersom planforslaget er komplett, gis beskjed til forslagsstiller om at planforslaget er komplett, og i hvilket møte det er aktuelt å få saken opp til politisk behandling.

Administrasjonen forbereder saken til politisk behandling og skriver saksframlegg. Planen behandles i hovedutvalg for miljø og samfunn.

Hovedutvalget vedtar om planen skal sendes på offentlig ettersyn, sendes tilbake til administrasjonen for justering eller avvises. Vedtaksprotokoll offentliggjøres ca. 2 dager etter møtet og kommunen oversender til forslagsstiller.

Offentlig ettersyn kunngjøres i brev, i aviser og på kommunens hjemmeside. Kommunen har ansvar for kunngjøringen. Fristen er på 6 uker jf. plan- og bygningsloven §12-10.

Kommunen oversender alle innkomne merknader til forslagsstiller og ber om kommentarer til innspillene. Forslagsstiller sammenstiller merknadene, vurderer behov for endring og oversender til kommunen.

Forslagsstiller gjør endringer i tråd med vedtak, relevante innkomne høringsuttalelser. Bestemmelser, beskrivelse, plankart (SOSI-fil og PDF) og øvrige dokumenter må oppdateres etter endring. Hvis det ikke er endringer i plankartet, leveres likevel ny PDF med utfylt tegnforklaring, saksnummer og dato for behandlinger.

Forslagsstiller leverer komplett planforslag med eventuelle endringer fra offentlig ettersyn til kommunen.

Administrasjonen forbereder saken til politisk behandling og skriver saksframlegg. Saken skal behandles i hovedutvalg for miljø og samfunn, formannskapet og kommunestyret.

Vedtaket i kommunestyret skal kunngjøres på nesten tilsvarende måte som ved offentlig ettersyn. Kommunen har ansvar for kunngjøringen.